Immobilienkauf, Mieten

Betriebskosten: So sind sie zusammengesetzt

von Silke Wellnitz am Dienstag, 21. Juni 2011
Betriebskosten
Betriebskosten werden nach einem bestimmten Prinzip aufgeteilt. Foto: RainerSturm / PIXELIO

Bald gehen in Österreich wieder die Betriebskostenabrechnungen raus. Ob Wohnungsmieter oder Eigentümer – wie jedes Jahr muss man sich damit auseinandersetzen, welche Positionen als Betriebskosten verrechnet werden dürfen. Wer in einem Mehrparteienhaus lebt, sollte sich zudem damit beschäftigen, in welchem Verhältnis die Kosten aufzuteilen sind.

Der Sommer kommt, doch mit ihm Ende Juni auch der Termin für die Betriebskostenabrechnung. Welche Positionen gehören zu den Betriebskosten (BK)? Wie sind die Kosten in einem Mehrparteienhaus aufzuteilen? Mit diesen Fragen müssen sich wie jedes Jahr die Mieter und Eigentümer herumschlagen, denn normalerweise werden die BK in einem Pauschalbetrag als Vorauszahlung geleistet. Nun gilt es, den konkreten Verbrauch und damit die tatsächlichen Kosten zu berechnen.

Betriebskosten: Was ist das?

Als Betriebskosten werden in der Regel jene Kosten bezeichnet, welche – darauf lässt schon der Name schließen – für den Betrieb des Hauses anfallen und stehen damit im Gegensatz zu den verbrauchsabhängigen Wohnungsnebenkosten wie Energiekosten oder Telefongebühren. Wie die Verteilung der Betriebskosten an die einzelnen Mietparteien geregelt wird, ist im Mietrechtsgesetz (MRG) zu finden.

Grundsätzlich setzten sich die BK zusammen aus: Kosten für Wasser, Strom für allgemein zugängliche Hausteile wie das Treppenhaus oder den Keller,  Abwasser, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Rauchfangkehrer, Verwaltungskosten und öffentliche Abgaben wie der Grundsteuer, angemessene Versicherung des Hauses, Hausreinigung und Hausbetreuung, oder aber für den Betrieb von Gemeinschaftseinrichtungen.

Nachzahlung oder Guthaben

In der Betriebskostenabrechnung werden die pauschal gezahlten Posten mit den tatsächlich angefallenen Kosten verglichen. So ergibt sich entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Eine Nachzahlung ist mit dem übernächsten Mietzahlungstermin abzuzahlen, ebenso wird ein Guthaben bei der übernächsten Mietzahlung verrechnet. Problematisch ist hierbei, dass nicht unbedingt der Mieter, der die Betriebskosten im Vorjahr verursacht hat, sondern statt dessen jener Mieter, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnung die Wohnung gemietet hat, mit der Abrechnung konfrontiert wird.

Anders sieht es bei den Heiz- und Warmwasserkosten aus. Diese werden durch das Heizkostenabrechnungsgesetz geregelt, welches vorsieht, dass demjenigen der Verbrauch in Rechnung gestellt wird, der ihn tatsächlich verursacht hat. Die Nachzahlung zu leisten bzw. Anspruch auf die ihr zufallende Gutschrift hat also nur die Person, die im Abrechnungszeitraum auch die Wohnung bewohnt hat.

Kostenaufteilung bei Mietverhältnissen

Die Kostenaufteilung der BK-Abrechnung geschieht in Abhängigkeit zur Nutzfläche: Der Mieter beteiligt sich entsprechend seinem Nutzflächenanteil an den Betriebskosten des Hauses. Dieser Grundsatz wird in der Regel nur dann gebrochen, wenn ein unverhältnismäßiger Mehrverbrauch eines Mieters vorliegt, beispielsweise durch einen unverhältnismäßigen Wassermehrverbrauch oder Müllkosten bei einer gewerblichen Mietpartei.

Auch Gemeinschaftsanlagen wie Aufzug oder Waschküche werden so auf die Mieter verteilt. Da nützt es auch nicht, freiwillig auf die Benutzung dieser Anlagen zu verzichten: Wenn im Mietvertrag eine grundsätzliche Erlaubnis zur Nutzung erteilt ist, muss der Mieter sich an den Kosten beteiligen.

Mietobjekte außerhalb des Mietrechtgesetzes

Für Einfamilienhäuser und ungeförderte Neubauten, die nach 1953 errichtet wurden, kommt das Mietrechtsgesetz nicht zum Tragen. Entsprechend wird hier auch die Aufteilung der Betriebskosten anders gehandhabt: In Ermangelung einer gesetzlichen Regelung wird die Verteilung in der Regel frei vereinbart.

Kostenaufteilungen bei Eigentümern

Bei Eigentümerparteien berechnet sich die Kostenaufteilung nicht nach dem Nutzflächenanteil, sondern nach den im Grundbuch festgehaltenen Nutzwertanteilen. Außerdem trennt das Wohnungseigentumsgesetz nicht ausdrücklich zwischen Betriebskosten und Erhaltungskosten, da Wohnungseigentümer ja im Endeffekt alle Aufwendungen für die Liegenschaft zu tragen haben.

 

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